Konut Kredisi Nasıl Hesaplanır?

Geleceğe yönelik yatırım yapmak ve bir ev sahibi olmak isteyen kişilerin başvurduğu kredilerden biri konut kredisidir. Konut kredisi, ev almaya karar verdikten sonra ayrıntılı bir şekilde araştırılması, incelenmesi ve ev ilanlarının fiyatına göre hesaplanarak doğru banka tercihinin yapılması ile bir avantaja dönüşebilmektedir. Bu doğrultuda “kira öder gibi” ev sahibi olmak mümkündür. Bu kredinin nasıl hesaplandığına değinmeden önce kredinin ne olduğunu, nasıl verildiğini ve hangi şekilde kredinin verilmeyeceğini bilmek gerekir.

Satın alma işlemi yapılacak olan evin teminat altına alınması koşulu ile bankalar tarafından verilen krediye konut kredisi denmektedir. Bu kredi genellikle sabit bir faiz oranı ile tüketiciye sunulmaktadır. 5 ile 30 yıl arasında değişen vade sayısına sahiptir. Kredi kullanılmadan önce satın alınacak eve karar verilmesi oldukça önemlidir. Konuta karar verildikten sonra bankalar tarafından sunulan kredi imkanları araştırılmalıdır. En uygun faiz oranını, kredi koşullarını ve vade sayısını veren banka ile anlaşma yapılmalıdır. Konutunuza karar verip bankaya başvurunuzu yaptıktan sonra “gayrimenkul değerlendirme uzmanları” tarafından evinizin değeri belirlenmekte ve evin değerinin dörtte bir oranla peşinat olarak ödenmesi sonucunda tarafınıza kredi verilmektedir. Yasa gereği belirlenen ekspertiz değeri yüzde 70 ya da yüzde 75 oranla konut kredisi verilmesini söylemektedir. Evin kalan yüzde 30’luk ya da yüzde 25’lik kısmı bankaya peşinat olarak verilmelidir. Peşinat verilmeden konut kredisi alınmamaktadır. Sözleşme boyunca da belirlenen faiz oranı ile vade üzerinden düzenli olarak ödeme gerçekleştirilmelidir. Aksi halde banka, evi rehin olarak alabilmektedir.

Konut kredisi başvurusu yaparken başvuru koşullarına da dikkat etmeniz gerekir. Günümüzde bankalar bu kredi için “ön başvuru” almaktadır. Telefon ya da internet bankacılığı kullanarak bu krediye başvurmak mümkündür. Ön onay olan kişiler bu adımdan sonra gerekli evraklarla birlikte bankaya giderek başvuru sürecini tamamlamalıdır. Bu esnada gerekli olan belgeler:

• Türkiye Cumhuriyet nüfus cüzdanı
• İkametgah belgesi
• Gelir beyanı ya da maaş bordrosu
• Kredi risk raporu
• Gelir durumuna bağlı olarak kefil

Bankalar ile olan bağınız bu krediye başvuru yaparken oldukça önemlidir. Daha önceden almış olduğunuz kredilerde herhangi bir ödeme düzensizliği mevcut ise bankalar kredi notunuzun düşük olması sebebiyle krediyi onaylamak istemez. Ev kredisinde genel olarak kefile de gerek yoktur. Lakin krediyi çekecek olan kişinin kredi ödemesine gelir düzeyi yetersiz ise kefil göstermesi beklenir.

Kredi başvurusu yaparken az öncede söylediğimiz gibi konuta karar vermek oldukça önemlidir. Bu bağlamda kredi başvurusundan önce satın almak istediğiniz konutun kat mülkiyet tapusunun olması, inşaat ya da proje dahilinde alınacak olan ev için kat irtifakı tapusunun olması gerekir. Bu tapular aranan şartlar arasındadır. Kredi alındığında ev, banka tarafından ipoteklidir. Kredi ödemesi tamamlanmadan bu ipoteğin kaldırılması mümkün değildir. Kredi ödemesinin tamamlanmadığı evlerde banka ipotek işlemlerini gerçekleştirebilir. Kredi pek çok vergiden muaf tutulmakta birlikte vade sayısı ne kadar az olursa o kadar az faiz ödenmesini de sağlamaktadır. Bu nedenle oldukça avantajlı bir kredi türüdür. Önemli olan bu avantajı değerlendirirken gelir durumuna göre ödeme planı oluşturmaktır.

Konut kredisi çekerken alınacak olan konutun mesken olarak geçmesi ve arsa, dükkan, depo ve benzeri niteliklere sahip olmaması kredi çekiminde dikkat edilen önemli noktalardan biridir. Ev mesken olarak gözükmüyor ve arsa, dükkan, depo niteliği taşıyorsa kredi verilmemektedir. Satın alınmak istenen konutun kanun ve yönetmeliklere uygun bir şekilde yapılması da gerekir. Bu nedenle kat mülkiyeti söz konusudur. Kat mülkiyetine sahip olunmuyorsa ev satın alınamaz. Akraba ilişkileri ile gerçekleşen konut alımlarında da yine kredi verilmemektedir. Çünkü satış finansman olarak görülür ve bu kredi yerine bankalar müşterilerine “Bireysel Finansman Kredisi” sunar. Konutun değerlendirilmesi için de gayrimenkul değerlendirme uzmanı tarafından konutun tamamlandığına dair bir rapor hazırlanmalıdır. Alımı istenilen konutun en az yüzde 80 oranında tamamlanmış olması ve bu tamamlanmanın içerisinde; çatı, dış kaplama, kapı ve pencereler olmak zorundadır.

Bu bilgiler doğrultusunda “Konut kredisi nasıl hesaplanır?” sorusuna gelinecek olursa, kredinin ana para ve faizden oluştuğuna dikkat edilmelidir. Bu kredide KKDF ve BSMV vergileri bulunmamaktadır. Ödeme planı sadece vade sayısına ve tutara göre taksitlendirme yapılarak hesaplanmaktadır. Ev kredisi hesaplanırken bankalar tarafından aşağıdaki formül kullanılmaktadır:

Taksit Tutarı = Kredi Tutarı x [Faiz x (1+Faiz)ª] : (1+Faiz)ª – 1

“a” değeri taksit sayısını ifade etmektedir. Formül içerisinde kullanılacak olan faiz değeri, faiz yüzdesi olarak alınmamalıdır. Faiz oranı alınarak hesaplanmalıdır. Örneğin yüzde 2 faiz oranı mevcut ise 0,02 ile hesaplama yapılmalıdır.  Böylelikle 300 bin TL değerindeki konut kredisi için 0,99 faiz oranına sahip olan bir banka 120 ay vade ile 4 bin 283 liralık taksit tutarı belirlemiş olacaktır.

Ev kredisi alınırken dikkat edilmesi gereken nokta taksit tutarından çok krediyi sunan banka, bankanın sunduğu seçenekler, sözleşmeye dahil olan masraflar, ek maliyetler ve banka tarafından verilecek olan hizmetin kalitesidir. Krediyi çekmek isteyen tüketiciler, genel olarak bankanın kredi boyunca ev üzerinde ipotek bulundurma hakkını da bilmemektedir. Oysa bu durum oldukça önemlidir. Kredi bitiminden sonra bankanın koyduğu ipoteğin kaldırılması gerekir. Banka bu ipoteği kaldırmıyor ise mutlaka yasal yollara başvurulmalıdır. Bir diğer önemli nokta sözleşme içerisindeki maliyet kalemlerinin tarafınızdan alındığına dikkat etmektir. Geri ödeme planı ve ek masraflar haricinde tarafınızdan herhangi bir maliyet alınmadığını kontrol altında tutmalısınız. Bazı bankalar maliyet kalemlerini belirtmeden sözleşme yapmaktadır. Kredi ödemesinde bulunmak isteyen vatandaşlar kendilerine belirtilen rakamdan daha yüksek bir rakamla karşılaştıklarında yüksek maliyetli bir ödeme planına sahip olduklarını fark etmektedir. Dolayısıyla mağdur duruma düşülmektedir. Bu nedenle sözleşme mutlaka okunmalı, okunmadan imza atılmamalıdır.

Konut Kredisi Banka Faiz Oranları

Merkez Bankası tarafından 2019 yılında yapılan faiz indirimleri ve ekonomide yaşanan olumlu ivme, beraberinde kredi faiz oranlarında da düşüş getirmişti. Konut kredisi banka faiz oranları 2020 yılında da aynı oranda sunulmayı hedeflense de bankadan bankaya verilen faiz ve vade oranları değişiyor. Kredi çekmek isteyen kişilerin en uygun fırsatı bulmak için iyi bir araştırması yapması gerekiyor. 2020 yılında kazançlı çıkmak isteyen tüketiciler bankalar tarafından kredi ile birlikte sunulan kampanyaları da mutlaka incelemelidir. 2020 konut kredisi banka faiz oranları, minimum ve maksimim vade sayısını öğrenmek isteyenler aşağıdaki tablodan yararlanabilir:

Kredi Hesaplama Ne İşe Yarar?

Bankalar ve çeşitli banka aracı kurumları ihtiyaç kredisi, taşıt kredisi, bireysel kredi ya da konut kredisi başvurusundan önce internet sayfaları aracılığıyla “kredi hesaplama” konusunda  yardımcı olmaktadır. Her bankanın resmi internet sayfası içerisinde “Kredi Hesaplama Aracı” bulunmaktadır. Bu araç, seçeceğiniz vade sayısına ya da ev kredisi çeşidine göre ödeyebileceğiniz maksimum taksit tutarını göstermektedir. Anlık olarak hesaplandığı için tüketiciler buradaki hesaba göre kendilerine en uygun taksit tutarını öğrenebilmektedir.

Bankacılık hizmetlerinin günden güne daha kolay bir hale geldiği ülkemizde, kredi hesaplama aracı aynı zamanda banka tarafından uygulanan faiz oranının tespit edilmesini, vade sayısına bağlı olarak artan faiz oranını ve ne kadar peşinat ödenmesi gerektiğinin de öğrenilmesini sağlayan bir araçtır. Dolayısıyla tüketiciler, bankaya başvuruda bulunmadan önce kendi bütçeleri açısından en uygun kredi seçeneğini, faiz oranını, vade sayısını bilerek ve diğer bankalar ile karşılaştırarak başvuruda bulunabilmektedir. Kredi başvurusunda yardımcı olacak olan banka personeli açısından da bu araçların kullanılması bir kolaylık yaratmaktadır. Tüketici bilinçli bir şekilde başvuru yaptığı zaman işlemler daha hızlı yürütülmektedir. Bu da konut kredisine daha hızlı ulaşmanızı sağlayacaktır. Ek olarak banka personeli hangi ödeme yönteminin size uygun olduğunu tespit etmekte zorlanmayacağı için ödeme planınıza ek kampanya, fırsat ya da avantaj sunmakta da kolaylık yaşayacaktır. Bu sayede size “en uygun” kredi verilecektir.

Konut Kredisi Hesaplamasında Maliyet Kalemleri

Konut kredisi hesaplamasında maliyet kalemleri bulunmaktadır. Bu kalemler, konut kredisi alırken ortaya çıkan ek masraflar olarak da nitelendirilebilmektedir. Konut alımında kolaylık sağlayan her banka, müşterilerinin ya da bankasının mağdur olmaması açısından bu maliyet kalemlerini dosyaya eklemekte ve ödemekte zorunlu tutmaktadır. Her bankanın maliyet kalemi birbirinden farklıdır. Bu nedenle kalemlerin değeri bankadan bankaya farklılık göstermektedir.

Konut kredisi hesaplanırken yalnızca taksit tutarı hesaplanmamakta bu tutara ek masraflar da eklenmektedir. Krediye dair geri ödeme yaparken müşterilerin bu masrafları bilmesi gerekir. Kimi müşteriler bu masrafları bilmeden hareket ederek ev alımı yaptığı için banka hakkında şikayetçi olmakta ya da yüksek maliyet üzerinden ev alımı gerçekleştirdiği için mağdur duruma düşebilmektedir. Bu durumun ortadan kalkması açısından maliyet kalemlerini bilmek de fayda vardır.

Krediye başvurmadan önce ilk olarak yapmanız gereken şey, krediye dahil olacak evi belirlemektir. Evin kredi şartlarına yüzde 100 uyumlu olduğuna dikkat etmelisiniz. Ardından bankaların faiz oranlarını araştırmalısınız. “En düşük faiz oranı olan banka en iyi krediyi veriyor” şeklinde düşünmemelisiniz. Bankaların faiz oranlarına, vade sayısına göre uyguladığı faiz oranlarına ve özellikle maliyet kalemlerine dikkat etmelisiniz. Konut kredisi alırken karşılaşılabilecek maliyet kalemleri aşağıdaki gibidir:

• İpotek Tesis Ücreti ve Ekspertiz Ücreti
• Dosya Masrafı
• Hayat Sigortası
• Konut Sigortası
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
• Yıllık Maliyet Oranı

Konut kredisi ile taşıt kredisinde satın alınacak olan taşınır ve taşınmaz malın ipotek edilebilmesi için gereken ücret ile konut kredilerinde bankaların vereceği kredi miktarını tespit etmede en önemli noktalardan biri ekspertiz raporudur. İpotek tesis ücreti ise satın alınacak olan konutun banka tarafından güvence olması için kredi boyunca ipotek edilmesi işleminde ipotek firmasına yapılan harcamaların tahsil edilme işleminde yazılan maliyet kalemidir. İki ücrette tek seferde alınmaktadır fakat bazı bankalar bu ücreti aylık bazda hesaplamakta ve taksit tutarına eklemektedir.

Bankalar kredi verirken krediye ait dosyayı saklamak, korumak, gizli tutmak ve kullanmak amacıyla dosya masrafı da almaktadır. Yasal olarak dosya masrafı verilen kredi miktarının binde beşi kadar alınmaktadır. Bazı bankalar dosya masrafı uygulamamaktadır. Eğer bankanız dosya masrafı alıyor ise kredi ödemeniz tamamlandıktan sonra yasal yollara başvurarak dosya masrafınızı talep etme hakkınız bulunmaktadır.

Hayat sigortası ve konut sigortası zorunlu maliyet kalemler içerisinde yer almamaktadır. Fakat alınan kredi bakımından hayat ve konut sigortasının yapılması oldukça önemlidir. Hayat sigortası müşterinin vefat, felç, kaza ya da herhangi bir hastalık geçirmesinde kredi ödemesini durdurmak, krediyi güvence altına almak ya da vefat olduğu zaman kredinin silinmesini sağlamaktadır. Bu sayede hem tüketici hem de banka korunmaktadır. Yapılacak olan hayat sigortası, bankanın sigorta seçeneklerine göre değişmektedir. Bu seçenekleri de bankanın ortak olduğu sigorta şirketi belirlemektedir. Dolayısıyla ödenen miktar hem bankaya hem de sigorta şirketine tahsil edilmektedir. Verilen sigorta müşterinin yaşına, hayat standartlarına, yaşam kalitesine, aldığı krediye ve kredinin geri ödeme planına göre değişim gösterebilmektedir. Konut sigortası ise konutun korunmasına yönelik alınan sigorta olarak bilinmektedir. Günümüzde bu sigorta artık bankalar tarafından zorunlu tutulmaktadır fakat müşteri talebi doğrultusunda dilerse bu sigortayı yaptırmama hakkına sahiptir. Herhangi bir yangın, doğal afet, kaza, hırsızlık ve benzeri durumla karşılaşıldığında konuta gelen hasar ve zarar güvence altına alınmaktadır.

Zorunlu Deprem Sigortası bir diğer ismiyle DASK olarak bilinmektedir. Bu sigorta konut kredisi alınmaksızın her türlü ev alımında geçerlidir. İster banka aracılığıyla ister direkt olarak ev alın DASK almak zorundasınızdır. Bu sigorta, deprem riskine göre ödenmektedir. Bu nedenle deprem riskinin fazla olduğu bölgelerde DASK maliyeti artmaktadır.

Yıllık maliyet oranı, tüm bu kalemlerin toplanması ve belirli bir ay miktarına bölünerek efektif olarak kredi taksit tutarınıza yansıtılması anlamına gelmektedir. Örneğin hayat sigortası yaptıran bir kişinin yıllık maliyet oranına aylık ödeme bazında 50 TL gibi bir rakam eklenebilir. Bu da ödenen taksit miktarına ek olarak yansıtılır. Yıllık maliyet oranı dilenirse tek seferde ödenebilmektedir.

2020 Konut Kredisi Faizleri

Her bankanın konut kredisi faizi değişmektedir. Bankalar vade sayısına göre de faiz oranını yükseltme hakkına sahiptir. Lakin Merkez Bankası tarafından 2019 konut kredisi banka faiz oranları kapsamında alınan karara göre ekonominin iyi yönde gitmesi sebebiyle faizler düşürülmüştür. 2020 konut kredisi faizleri ise aşağıdaki gibidir:

En Uygun Konut Kredisi

Ev sahibi olmak isteyen kişilerin konut kredisinden faydalanmadan önce mutlaka iyi bir araştırma yapması gereklidir. Bu araştırma kapsamında bankalar ile birebir görüşülmeli, kredi kapsamındaki detaylar incelenmelidir. Bankaya giderek kredi sözleşmesindeki bilgiler okunabilmektedir. Sözleşme okunmadan imza atılmamalıdır. En uykun konut kredisi, bankalar arasında araştırma yaparak bütçesine göre doğru bankayı belirleyen kişinin kullandığı kredidir. Bu nedenle herhangi bir banka ya da kredi belirtmek doğru değildir. Kredi ve banka seçimi yapılırken düşük faiz oranlarında yararlanmak herkesin istediği bir şeydir. Fakat faizin düşük olması ek avantajlardan mahrum kalmanıza da neden olabilir. Bu nedenle faizin düşük olmasını da göz önünde mutlaka bulundurarak bankalar tarafından sunulan teklifleri iyi bir şekilde değerlendirmek gereklidir.